Privatmarkt-Kennzahlen verstehen: NAV, MOIC, DPI, TVPI und IRR erklärt

Der Nettoinventarwert (NAV) ist der Marktwert aller Vermögenswerte eines Portfolios oder Fonds abzüglich aller Verbindlichkeiten zu einem bestimmten Stichtag. Für ein Immobilieninvestment entspricht er vereinfacht dem Immobilienwert (bewertet durch eine Schätzung oder einen Transaktionstransfer) minus der offenen Fremdfinanzierung. Der NAV ist eine Momentaufnahme: Er sagt, was ein Investment heute wert ist — aber er sagt nichts darüber, wie viel Kapital eingesetzt wurde oder wann Cashflows geflossen sind.

Die Schwäche des NAV liegt in seiner Subjektivität: Die zugrunde liegende Bewertung hängt von Annahmen über Marktmieten, Diskontsätze und Kapitalisierungsfaktoren ab. In illiquiden Privatmärkten wird ein Immobilienwert nicht täglich am Markt bestätigt, sondern periodisch geschätzt. Zwei Gutachter können denselben Wert desselben Gebäudes um 10–20% unterschiedlich einschätzen, ohne dass einer von beiden technisch falsch liegt. NAV ist nützlich als Momentaufnahme, aber er ist kein Versprechen, was bei einem Verkauf erzielt wird.

Ein illustratives Beispiel — ausschliesslich zum Verständnis des Konzepts, keine OwnMore-Zahl: Ein Mehrfamilienhaus hat nach Schätzung einen Verkehrswert von CHF 4,0 Mio., darauf lastet ein Hypothekardarlehen von CHF 2,4 Mio. Der NAV der Beteiligung beträgt CHF 1,6 Mio. Steigt die Schätzung auf CHF 4,5 Mio. (Mieterhöhung, tiefere Kapitalisierungsrate), wächst der NAV auf CHF 2,1 Mio. — ohne dass ein Franken geflossen ist. Das zeigt, warum der NAV allein keine vollständige Rendite-Aussage erlaubt.

Der Multiple on Invested Capital (MOIC) beantwortet eine einfache Frage: Wie viel ist aus jedem eingesetzten Franken insgesamt geworden? Die Formel lautet: MOIC = (Ausschüttungen + aktueller Restwert) / eingesetztes Kapital. Ein MOIC von 1,8× bedeutet, dass aus einem investierten Franken insgesamt CHF 1,80 Gesamtwert entstanden ist — unabhängig davon, ob dieses Geld bereits ausgeschüttet wurde oder noch im Portfolio schlummert. MOIC ist absichtlich simpel: Er ignoriert den Zeitfaktor vollständig.

Genau diese Einfachheit ist seine Stärke und seine Schwäche. Als Stärke: MOIC ist sofort verständlich und erlaubt direkten Vergleich zwischen Deals unterschiedlicher Struktur und Komplexität. Als Schwäche: Ein MOIC von 2,0× sieht identisch aus, ob der Anleger sein Geld in 18 Monaten oder in 12 Jahren verdoppelt hat. Über 18 Monate entspricht das einer annualisierten Rendite von gut 63%; über 12 Jahre etwa 6%. Der MOIC sagt nichts über die Qualität der Wartezeit.

Im Privatmarkt-Jargon wird MOIC oft auch als «Gross Multiple» oder «Total Value Multiple» bezeichnet. Beim Vergleich ist wichtig zu klären, ob der MOIC vor oder nach Managementgebühren und Carried Interest berechnet wird — die Differenz zwischen Gross-MOIC und Net-MOIC kann erheblich sein.

DPI (Distributed to Paid-In), RVPI (Residual Value to Paid-In) und TVPI (Total Value to Paid-In) sind drei Seiten derselben Rechnung. Sie beschreiben gemeinsam, wo das eingesetzte Kapital steht: Wie viel ist bereits zurückgeflossen (DPI)? Wie viel steckt noch im Portfolio (RVPI)? Und wie viel ist das total (TVPI = DPI + RVPI)?

Die Formeln: DPI = gesamte Ausschüttungen / eingesetztes Kapital. RVPI = aktueller NAV / eingesetztes Kapital. TVPI = DPI + RVPI. Ein TVPI von 1,5× bei einem DPI von 0,3× und einem RVPI von 1,2× sagt: 30 Rappen pro eingesetztem Franken sind bereits ausgeschüttet, CHF 1,20 stecken noch als Buchwert im Portfolio. Das ist fundamental anders als ein TVPI von 1,5× mit DPI 1,5× und RVPI 0,0×, wo alles bereits realisiert und ausgeschüttet wurde.

DPI ist oft die härteste der drei Kennzahlen: Sie misst nur bereits realisierte, tatsächlich ausgezahlte Werte. Ein hoher RVPI dagegen basiert auf einer Schätzung (NAV-Bewertung) und enthält das Risiko, dass der Buchwert bei einer Realisierung nicht erreicht wird. Für institutionelle Anleger ist ein hoher DPI deshalb ein stärkeres Signal als ein hoher RVPI — obwohl in der Frühphase eines Immobilien-Projekts zwangsläufig noch kaum Kapital ausgeschüttet sein kann.

Die Internal Rate of Return (IRR) ist der Diskontierungssatz, bei dem der Nettogegenwartswert (NPV) aller Cashflows — Einzahlungen und Ausschüttungen — gleich null ist. Vereinfacht gesagt: IRR ist die annualisierte Rendite, die erklärt, wann und wie viel Kapital eingesetzt und zurückgegeben wurde. Anders als MOIC berücksichtigt IRR den Zeitpunkt jedes Cashflows — früheres Kapital zurück erhöht die IRR, spätes Kapital drückt sie.

Der wichtigste Fallstrick: IRR unterstellt implizit, dass alle Zwischenausschüttungen zum selben IRR-Satz reinvestiert werden können. In der Praxis ist das selten möglich — besonders bei hohen IRR-Niveaus. Ein Investment mit einem berechneten IRR von 25% setzt voraus, dass jede Ausschüttung ebenfalls zu 25% p.a. weiterinvestiert werden kann, was unrealistisch ist. Die «Modified IRR» (MIRR) korrigiert diesen Effekt, wird aber seltener kommuniziert.

Ein weiteres Problem ist die Sensitivität auf den Exit-Zeitpunkt: Eine kurze Haltedauer kann die IRR rechnerisch aufblähen, auch wenn der absolute Gewinn (MOIC) gering ist. Ein Beispiel rein zum Verständnis des Konzepts: Wer CHF 100 einsetzt und nach 6 Monaten CHF 110 zurückerhält, erzielt einen MOIC von 1,1× — aber annualisiert berechnet ein IRR von ca. 21%. Wer dieselben CHF 100 über 5 Jahre zu 1,8× wachsen lässt, hat einen höheren MOIC, aber einen tieferen IRR von ca. 12,5% p.a. Welches Investment besser ist, hängt von den Reinvestitionsmöglichkeiten ab, nicht von einer Kennzahl allein.

Jede der besprochenen Kennzahlen beantwortet eine andere Frage — und keine beantwortet alle Fragen. NAV gibt den heutigen Wert, aber enthält Schätzrisiken. MOIC zeigt das absolute Kapitalvielfache, ignoriert aber den Zeitfaktor. DPI misst harte, realisierte Werte, sagt aber nichts über die Qualität des verbleibenden Portfolios. TVPI kombiniert realisierte und nicht-realisierte Werte, kann dadurch aber auch trügen, wenn RVPI weich ist. IRR bewertet den Zeitwert, überschätzt aber die Reinvestitionsfähigkeit.

In der Praxis präsentieren professionelle Privatmarkt-Manager deshalb immer ein Kennzahlen-Set: MOIC und IRR zusammen geben einen zweidimensionalen Blick (Vielfaches und Geschwindigkeit); DPI neben TVPI trennt realisierte von nicht-realisierten Werten; NAV-Entwicklung über Zeit zeigt Bewertungsveränderungen. Anleger, die nur eine Kennzahl sehen, sollten fragen, warum die anderen fehlen.

Ein häufig übersehener Aspekt ist der Unterschied zwischen Gross- und Net-Kennzahlen: Gross-IRR und Gross-MOIC werden vor Managementgebühren, Carried Interest und Fondskosten berechnet. Net-IRR und Net-MOIC zeigen, was beim Anleger tatsächlich ankam. Die Differenz kann je nach Fondsstruktur erheblich sein. Beim Vergleich von Angeboten ist deshalb immer zu klären, welche Basis verwendet wird.

OwnMore ist eine Ausführungsplattform für Immobilien- und Privatmarkt-Investments (BloomDigital GmbH, Schweiz). Die Plattform ist pre-launch: Es gibt keinen Track Record, keine abgeschlossenen Transaktionen, keine historischen IRR-, MOIC- oder NAV-Daten, die OwnMore als eigene Performance kommunizieren könnte. OwnMore veröffentlicht keine eigenen AUM-Zahlen, keine Renditeversprechen und keine Benchmark-Vergleiche. Diese Transparenz über den Reifegrad ist ein bewusster Standard.

Was OwnMore stattdessen ausweist: die Struktur eines Deals (Kapitalstack, Laufzeit, Ticket-Minimum), die dokumentierten Fakten einer Opportunität (Schätzwerte, Mieteinnahmen, Kennzahlen aus geprüften Unterlagen), und die Mechanik der Plattform (SHA-256-Audit-Kette, Verwahrung in Anbahnung, FinSA-Eligibility-Prüfung). Keine dieser Angaben ist eine Renditeprognose — sie sind strukturelle Fakten, die qualifizierten Anlegern eine eigene Beurteilung ermöglichen.

Die in diesem Artikel erklärten Kennzahlen (NAV, MOIC, DPI, RVPI, TVPI, IRR) sind allgemeine Konzepte der Privatmarkt-Finanzlehre. Sie sind nicht OwnMore-spezifisch und stellen keine Anlageberatung dar. Alle in diesem Artikel verwendeten Zahlenbeispiele sind rein hypothetisch und illustrativ — sie sind keine Prognosen, Ziele oder Ergebnisse von OwnMore oder Dritten.