FinSA-konforme Zeichnung bei Schweizer Privatmarkt-Immobilieninvestments: Schritt für Schritt erklärt

Das Schweizer Finanzdienstleistungsgesetz (FinSA, in Kraft seit dem 1. Januar 2020) verlangt, dass jede Finanzdienstleisterin ihre Kunden klassifiziert, bevor sie Dienstleistungen erbringt. Die drei Segmente — Privatkunden, professionelle Kunden, institutionelle Kunden — bestimmen, welche Produkte einem Anleger überhaupt angeboten werden dürfen. Privatmarkt-Immobilienbeteiligungen stehen typischerweise ausschließlich qualifizierten Anlegern offen, d. h. professionellen und institutionellen Kunden im Sinne des Kollektivanlagengesetzes (KAG) sowie Privatkunden, die per Opting-out in den professionellen Status gewechselt haben.

Die Klassifizierung ist der erste strukturelle Schritt und nicht verhandelbar: Wird sie übersprungen oder nachgelagert durchgeführt, läuft die gesamte nachfolgende Sequenz — Dealroom, Zeichnung, Verträge — ohne gültige Rechtsgrundlage. OwnMore erfasst das FinSA-Segment jedes Anlegers als Datensatz, der allen nachgelagerten Schritten zugrunde liegt, sodass nie eine Opportunität präsentiert wird, bevor die Berechtigung festgestellt ist.

Parallel zur FinSA-Klassifizierung — oder unmittelbar danach — greift das Schweizer Geldwäschereigesetz (GwG). Es verlangt, dass die investierende Partei identifiziert wird, die natürlichen Personen, die sie letztlich besitzen oder beherrschen (wirtschaftlich Berechtigte), festgestellt werden und die Herkunft der einzusetzenden Mittel belegt wird. Für juristische Personen wie Gesellschaften oder Stiftungen ist der Umfang dieser Prüfung oft größer als bei natürlichen Personen, weil mehrere Kontrollschichten offenzulegen sind.

Verbindliche Schritte — Reservation, Zeichnung, Unterzeichnung — schalten erst frei, wenn Identität, wirtschaftliche Berechtigung und Mittelherkunft vollständig gegen den Anleger und die konkrete Opportunität festgehalten sind. Dies ist keine bürokratische Hürde, sondern eine gesetzliche Pflicht, die den Anleger schützt: Eine Beteiligung, die vor abgeschlossenem Onboarding eingegangen wird, steht auf unsicherem rechtlichem Fundament und kann im Nachhinein angefochten werden.

Erst nach abgeschlossener Klassifizierung und vollständigem Onboarding öffnet sich der digitale Dealroom für den Anleger. Innerhalb des Dealrooms werden die strukturierten Investmentunterlagen — Memorandum, Kapitalstruktur, Term Sheet, Bewilligungs- und Vertragspaket — in einer einzigen, versionierten Umgebung bereitgestellt. Dokumente erscheinen mit einem sitzungsbezogenen Wasserzeichen, das jede Ansicht einem namentlich authentifizierten Nutzer zuordnet; Downloads werden protokolliert.

Der Dealroom ist keine öffentliche Seite und keine aggregierte Immobilienliste. Er ist ein kontrollierter Raum, zu dem nur eligibility-geprüfte Anleger Zugang erhalten, und er ist so gestaltet, dass Informationspflichten nach FinSA und GwG strukturell erfüllt werden: Die richtigen Unterlagen erreichen die richtigen Personen, in der richtigen Reihenfolge und mit vollständiger Protokollierung.

Die Zeichnung selbst verläuft in typischerweise drei Teilschritten. Eine unverbindliche Interessensbekundung signalisiert dem Emittenten den Bedarf — sie ist kein Vertrag und erzeugt keine Verpflichtung. Die Reservation sichert eine Allokation unter einer aufschiebenden Bedingung: Die Beteiligung wird reserviert, aber erst nach erfolgreicher Zeichnung und Zahlung vollzogen. Der eigentliche Zeichnungsvertrag ist das verbindliche Rechtsdokument, das die Investitionshöhe, die Kapitalstruktur und die Rechte und Pflichten beider Parteien fixiert.

Jeder dieser Teilschritte wird als diskretes Ereignis in der Audit-Chain festgehalten: zeitgestempelt, mit Bezug auf den vorherigen Block und damit unveränderlich. Die Sequenz ist dadurch nicht nur für interne Zwecke nachvollziehbar, sondern auch gegenüber externen Prüfern und Behörden belegbar. OwnMore trifft keine Entscheidung darüber, ob eine Investition für einen Anleger geeignet ist — das bleibt ausschließlich Aufgabe des Anlegers und seiner Berater.

Die Unterzeichnung des Zeichnungsvertrags erfolgt elektronisch. OwnMore verwendet eine Signatur, die durch E-Mail- und Kontoverifizierung abgesichert ist und deren Vollzug unmittelbar in die Audit-Chain geschrieben wird — referenzierend auf den Block der Reservation und die hinterlegte Fassung des Dokuments. Damit ist nicht nur belegt, dass unterzeichnet wurde, sondern auch von wem, wann, und gegen welche genaue Dokumentenversion.

Nach der Unterzeichnung und dem Eingang der Zahlung ist die Beteiligung vollzogen und in der Audit-Chain versiegelt. Diese append-only, SHA-256-basierte Chain ist der langlebige Nachweis: Sie kann weder rückwirkend verändert noch selektiv gelöscht werden. Das Reporting nach Closing — Halter-Bestätigung, Zahlungsnachweis, alle Folgedokumente — wird auf derselben Schiene produziert, wobei jedes Dokument seinen eigenen Hash trägt. Die Audit-Chain-Fähigkeit von OwnMore ist eine technische Infrastrukturkapazität, keine historische Track-Record-Angabe.

OwnMore ist keine Bank und kein FINMA-regulierter Custodian. Es hält keine Anlegergelder in eigenem Namen und übernimmt keine treuhänderische Verwahrung von Wertschriften. Die Verwahrung der Beteiligungen liegt bei regulierten Verwahrstellen — Custody-Partnerschaften werden zurzeit angebahnt (in Anbahnung) und werden transparent kommuniziert, sobald sie wirksam sind. OwnMore beansprucht in keiner öffentlichen Kommunikation FINMA-lizenziert zu sein; die Plattform operiert innerhalb des bestehenden regulatorischen Rahmens, ohne selbst eine Finanzmarktlizenz zu halten.

Diese Abgrenzung ist für Anleger wichtig, weil sie bestimmt, an wen sie sich im Fall einer Frage zur Verwahrung ihres Investments wenden. Der Zeichnungsvertrag und die Audit-Chain dokumentieren die Transaktion vollständig; die regulierte Verwahrstelle ist verantwortlich für die Buchführung der Beteiligung nach Vollzug.

Die Zeichnung über OwnMore steht ausschließlich qualifizierten Anlegern im Sinne des KAG offen: professionellen Kunden (einschließlich Family Offices und großen Unternehmen nach FinSA), institutionellen Kunden sowie vermögenden Privatkunden, die rechtswirksam per Opting-out in den professionellen Status gewechselt haben. Die Plattform ist kein Retailprodukt und kein öffentliches Angebot. Unangemeldete oder nicht verifizierte Nutzer erhalten keinen Zugang zum Dealroom und können keine verbindlichen Schritte auslösen.

Die Plattform prüft weder die Eignung eines spezifischen Investments für einen konkreten Anleger noch stellt sie Anlageempfehlungen aus. Beides verbleibt in der ausschließlichen Verantwortung des Anlegers und seiner qualifizierten Berater. Der von OwnMore gebotene Rahmen stellt sicher, dass die gesetzlichen Zugangsvoraussetzungen nachweisbar erfüllt sind — mehr nicht.