GwG 2026 – wer ist betroffen? Die Rollen im Überblick (Makler, Entwickler, Treuhänder, Berater u. a.) | OwnMore

Das bisherige Schweizer Geldwäschereigesetz (GwG) richtete seine schärfsten Pflichten auf Finanzintermediäre aus — allen voran Banken und regulierte Wertpapierhändler. Wer ausserhalb dieses engen Kreises tätig war, operierte in einer anderen Pflichtendichte. Die LETA-Revision ändert das: Ihr Kerngedanke ist, dass Geldwäscherisiken nicht an der Bankschranke haltmachen, sondern dort entstehen, wo grosse Vermögenswerte den Eigentümer wechseln — auch und gerade im Immobilien- und Beratungssektor.

Die Frage «wer ist betroffen?» ist daher keine akademische. Sie entscheidet darüber, ob eine Person oder ein Unternehmen ab dem Inkrafttreten Sorgfalts- und Aufsichtspflichten erfüllen muss, die sie bisher so nicht kannte: Kundschaft identifizieren, wirtschaftlich Berechtigte feststellen, Mittelherkunft klären, einen SRO-Anschluss herstellen (oder eine FINMA-Bewilligung einholen) und eine Dokumentationskette führen, die einer Prüfung standhält. Wer zu spät erkennt, dass er betroffen ist, hat strukturellen Handlungsbedarf auf einmal zu erledigen — unter Zeitdruck und möglicherweise unter behördlicher Aufmerksamkeit.

Dieser Artikel ist der Einstiegspunkt — ein Überblick über die Rollen, den gemeinsamen Mechanismus und die nächsten Schritte. Die verlinkten Vertiefungsartikel gehen je Rolle in die Details. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Ob und in welchem Umfang eine konkrete Person oder Gesellschaft betroffen ist, hängt von den endgültigen Verordnungen und dem Einzelfall ab. Qualifizierter Schweizer Rechtsrat ist unumgänglich.

Die Legge federale sull'attuazione (LETA — deutsch: Gesetz zur Umsetzung der FATF-Empfehlungen, gelegentlich auch als GwG-Revision bezeichnet) wurde vom Schweizer Parlament am 26. September 2025 verabschiedet. Das Inkrafttreten wird für H2 2026 erwartet; ein fixer Termin ist vom Bundesrat noch nicht festgesetzt worden. Die Reform erweitert den Kreis der unterstellten Finanzintermediäre und führt zwei strukturell neue Elemente ein: erstens einen nicht-öffentlichen Transparenzregister für wirtschaftlich Berechtigte, der Gesellschaften verpflichtet, Angaben zu ihren Endeigentümern zentral zu hinterlegen; zweitens erweiterte Sorgfaltspflichten für bestimmte Beratungsaktivitäten mit erhöhtem Risikoprofil — die sogenannte «Berater»-Kategorie, über deren genaue Abgrenzung die Ausführungsverordnungen noch Klarheit schaffen müssen. Die viel diskutierte CHF-5-Millionen-Schwelle für Immobilientransaktionen ist in LETA besprochen worden, aber nicht als solche gesetzlich fixiert — Einzelheiten bleiben den Verordnungen vorbehalten. Alle Angaben in diesem Artikel beruhen auf dem verabschiedeten Gesetzestext und öffentlich zugänglichen parlamentarischen Unterlagen; die Ausführungsverordnungen, die viele Details erst verbindlich festlegen werden, sind zum Zeitpunkt der Publikation dieses Beitrags noch nicht vollständig in Kraft.

Was sich nicht ändert: Die Grundpflichten des GwG — Identifizierung der Vertragspartei, Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten, Klärung der Mittelherkunft, Dokumentation und Meldepflicht bei Verdacht — bleiben das Gerüst. LETA verdichtet und erweitert dieses Gerüst, es erfindet es nicht neu. Wer die bestehenden GwG-Pflichten verinnerlicht hat, hat den besseren Ausgangspunkt; wer sie ignoriert hat, muss möglicherweise grössere strukturelle Lücken schliessen.

Die folgende Liste gibt eine ehrliche, rollenweise Orientierung. Sie ist keine abschliessende rechtliche Bewertung — ob und in welchem Umfang eine Rolle erfasst ist, hängt vom endgültigen Verordnungstext und den Umständen des Einzelfalls ab. Qualifizierte Schweizer Rechtsberatung ist für jede konkrete Situation unumgänglich.

Immobilienmakler und -vermittler: Gewerbsmässige Vermittler bei Immobilientransaktionen gehören zum Kreis der Rollen, für die LETA die Sorgfaltspflichten ausweitet. Ob ein konkreter Makler voll unterstellungspflichtig ist, welche Schwellen gelten und welcher Aufsichtskanal (SRO oder FINMA) in Frage kommt, klärt qualifizierter Schweizer Rechtsrat anhand des Einzelfalls und der Verordnungen.

Projektentwickler und Immobilienentwickler: Gesellschaften, die Liegenschaften entwickeln und den Vertrieb von Einheiten oder Beteiligungen selbst organisieren, können in den Anwendungsbereich geraten — je nachdem, wie das Transaktionsgeschäft strukturiert ist und in welcher Rolle sie auftreten. Ob und wie eine konkrete Entwicklungsgesellschaft erfasst ist, bestimmt sich nach den endgültigen Verordnungen und qualifiziertem Rechtsrat.

Bauträger und Generalunternehmer: Bauträger, die Wohneinheiten auf eigenem oder erworbenem Grund errichten und veräussern, sowie Generalunternehmen mit vergleichbarer wirtschaftlicher Funktion im Transaktionsablauf können in den Anwendungsbereich fallen. Die Abgrenzung zur reinen Bautätigkeit (die nicht erfasst ist) hängt davon ab, ob eine Rolle im Transaktionsvertrieb wahrgenommen wird. Rechtsrat ist unumgänglich.

Treuhänder und Treuhandgesellschaften: Treuhänder, die in Transaktionsstrukturen auftreten — als Verwalter von Gesellschaften, als Mandatare in Grundstücksgeschäften oder als Inhaber von Nominalstrukturen — sind eine der Kernzielgruppen der LETA-Reform. Treuhandgesellschaften, die bereits heute dem GwG unterstehen, müssen die erweiterten Pflichten, insbesondere zum Transparenzregister, im Blick behalten. Für nicht-unterstellte Treuhänder stellt sich die Frage der Unterstellungspflicht neu.

Berater und Strukturierungsberater: LETA führt eine neue «Berater»-Kategorie ein, die bestimmte Beratungsaktivitäten mit erhöhtem Risikoprofil erfasst — etwa die professionelle Beratung bei der Gründung oder Strukturierung von Gesellschaften, Trusts oder ähnlichen Vehikeln im Zusammenhang mit Transaktionen. Die genaue Abgrenzung dieser Kategorie ist eine der offenen Fragen, die die Ausführungsverordnungen beantworten müssen. Beratende Kanzleien und unabhängige Strukturierungsberater sollten die Entwicklung eng verfolgen und frühzeitig qualifizierten Rat einholen.

Vermögensverwalter und Family Offices: Unabhängige Vermögensverwalter und Family Offices, die nicht bereits einer Aufsicht unterstehen, müssen die LETA-Erweiterungen bezüglich der Berater-Kategorie und des Transparenzregisters im Auge behalten. Für FINMA-lizenzierte Vermögensverwalter (Kategorie: unabhängige Vermögensverwalter nach FIDLEG/FINIG) gelten die bestehenden GwG-Pflichten ohnehin; LETA verdichtet sie weiter. Ob eine konkrete Family-Office-Struktur in den erweiterten Anwendungsbereich fällt, ist eine Frage für qualifizierte Berater.

Qualifizierte Anleger auf der Deal-Seite: Institutionelle und qualifizierte private Anleger, die in Schweizer Privatmarkt-Deals investieren, sind keine Finanzintermediäre nach GwG — sie sind die Gegenpartei, die das Onboarding-Gate des Intermediärs passieren muss. LETA ändert daran grundsätzlich nichts, erhöht aber die Anforderungen an das Gate selbst: Die Dokumentation zu wirtschaftlicher Berechtigung und Mittelherkunft, die ein Intermediär verlangen darf, wird umfangreicher und präziser.

Notare und Anwälte mit Transaktions- oder Strukturierungsmandaten: Notare und Anwältinnen sind in der Schweiz zum Teil bereits spezifischen Pflichten unterworfen; LETA kann — je nach Mandat — die Frage aufwerfen, ob eine Tätigkeitsform in die «Berater»-Kategorie fällt. Anwaltliche Berufsgeheimnisregeln und die LETA-Pflichten können in Spannung geraten. Dies ist ein Bereich, in dem die Rechtsgemeinschaft die Verordnungsdetails besonders sorgfältig verfolgen muss.

So unterschiedlich die betroffenen Rollen sind — Makler, Entwickler, Treuhänder, Berater, Vermögensverwalter — der Pflichtenkern ist derselbe. Wer vom erweiterten GwG erfasst ist, braucht dasselbe strukturelle Stack: erstens eine rechtliche Abklärung, die den konkreten Umfang der eigenen Pflichten bestimmt (welche Tätigkeiten, welche Schwellen, welcher Aufsichtskanal); zweitens die Anbindung an eine Aufsichtsstruktur — in der Regel ein Anschluss an eine anerkannte Selbstregulierungsorganisation (SRO) oder, wo gefordert, eine FINMA-Bewilligung; drittens ein operatives KYC/AML-Verfahren, das Identitätsprüfung, Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten und Abklärung der Mittelherkunft strukturiert und dokumentiert; viertens eine lückenlose, deal-übergreifende Audit-Dokumentation, die einer behördlichen Prüfung standhält.

Diese vier Elemente sind nicht unabhängig voneinander: die Qualität der Aufsichtsanbindung beeinflusst, was das KYC-Verfahren leisten muss; die Qualität der KYC-Dokumentation bestimmt, ob die Audit-Kette im Ernstfall trägt. Wer an einem Element spart, belastet die anderen.

Ein Punkt verdient besondere Hervorhebung: das nicht-öffentliche Transparenzregister. LETA verpflichtet Gesellschaften, Angaben zu ihren wirtschaftlich Berechtigten zentral zu hinterlegen. Das ist nicht primär eine Frage für die betroffenen «Intermediäre», sondern eine, die Eigentümerstrukturen hinter Transaktionen betrifft — und damit sowohl auf der Seite der Kapitalgebenden als auch der Gesellschaften, die Objekte halten. Unternehmenseigner und Strukturierungsberater müssen die Registeranforderungen im Blick haben, unabhängig davon, ob sie selbst als Intermediäre gelten.

Eine häufige Reaktion auf neue Compliance-Anforderungen ist das Addieren von Einzel-Tools: ein Screening-Dienst hier, ein Dokumenten-Upload-Formular dort, eine Signatur-Lösung für den Abschluss. Das Ergebnis sind Daten, die über mehrere Systeme verteilt sind, manuell zusammengeführt werden müssen und im Prüfungsfall schwer in eine kohärente Zeitlinie zu bringen sind.

Der strukturelle Bedarf ist ein anderer: eine Betriebsschicht, die die Compliance-Schritte in der Reihenfolge erzwingt, in der sie erforderlich sind — Identifizierung vor Onboarding, Onboarding vor Bindung — und die jeden Schritt mit Zeitstempel und Nachweis in einer unveränderlichen Kette festhält. Diese Kette ist nicht das Ergebnis einer Compliance-Prüfung, sondern ihr Ausgangsmaterial: Man beginnt den Prüfungsbericht mit dem Export der Kette, nicht mit der Suche nach verstreutem E-Mail-Verkehr.

Die Unterscheidung zwischen einem Einzel-Tool (das eine Aufgabe löst) und einer Betriebsschicht (die den gesamten Ablauf ordnet und dokumentiert) wird mit LETA relevanter. Eine breitere Pflichtenbasis bedeutet, dass mehr Schritte in die korrekte Reihenfolge gebracht und belegt werden müssen — und das über den gesamten Lebenszyklus einer Transaktion, nicht nur bei Onboarding.

OwnMore ist ein compliance-natives Betriebssystem für private Kapitalmärkte und Immobilien-Transaktionen in der Schweiz. «Compliance-nativ» bedeutet: Die Pflichtenschritte — Anlegerklassifizierung, KYC/AML-Onboarding, UBO-Feststellung, Mittelherkunft, Deal-Gate, Signatur, Settlement — sind in die Plattformarchitektur eingebaut, nicht als nachträglicher Layer übergestülpt. Jeder dieser Schritte wird mit Zeitstempel und Nachweis in eine append-only SHA-256-Audit-Kette geschrieben, die pro Deal eine vollständige, exportierbare Dokumentationslinie ergibt.

Was OwnMore ist und was nicht — klar gesagt: OwnMore ist kein Finanzintermediär im Sinne des GwG, keine FINMA-lizenzierte Einheit und kein SRO-Mitglied. OwnMore ist keine Anwaltskanzlei und keine Rechtsberatung. OwnMore ersetzt keine qualifizierte Schweizer Rechtsberatung und macht keine Person und kein Unternehmen rechtlich compliant. Ob eine konkrete Partei unter das GwG fällt und welche Pflichten sie hat, ist ausschliesslich eine Frage für qualifizierte Rechtsberater und die Primärquellen. Die Anbindung an eine SRO-Aufsicht, die FINMA-beaufsichtigte Verwahrung und das integrierte AML-Screening befinden sich in Vorbereitung (Pre-Launch) — sie werden in diesem Beitrag als Fähigkeiten beschrieben, die sich in Entwicklung befinden, nicht als bereits vollständig operative Leistungen.

Was OwnMore bietet: eine Infrastrukturschicht, die dafür gebaut ist, den Anforderungen des neuen Standards zu entsprechen — mit der Audit-Kette, den Onboarding-Gates und der Transaktions-Ordnungsstruktur als Kern. «Gebaut für den neuen Standard» ist die ehrliche Formulierung: Die Plattform ist auf LETA und das verschärfte GwG ausgelegt, nicht auf das Regime davor.

Das Inkrafttreten wird für H2 2026 erwartet; ein fixer Datum ist noch nicht bestimmt. Das verbleibende Zeitfenster ist begrenzt — und der strukturelle Aufwand für eine seriöse Compliance-Vorbereitung ist grösser, als er auf den ersten Blick erscheint: Rechtliche Abklärung, SRO-Auswahl und Aufnahme, operative KYC/AML-Prozesse, Dokumentationsinfrastruktur. Diese Schritte lassen sich nicht parallelisieren, wenn die Grundlagen fehlen.

Die wichtigsten Sofortschritte für betroffene Rollen: Erstens, den eigenen Umfang abklären — welche Tätigkeiten sind betroffen, welche Schwellen könnten gelten, welcher Aufsichtskanal ist relevant? Das ist eine Frage für qualifizierte Schweizer Rechtsberater, nicht für diesen Artikel. Zweitens, die Verordnungsentwicklung verfolgen — LETA ist verabschiedet, aber die Ausführungsverordnungen sind der entscheidende Konkretisierungsschritt, der noch aussteht. Drittens, die Dokumentationsinfrastruktur prüfen — kann die bestehende Arbeitsweise eine lückenlose Audit-Kette erzeugen, die einer Prüfung standhält?

Betroffene Fachleute — Makler, Entwickler, Treuhänder, Berater, Vermögensverwalter — sind eingeladen, über das Kontaktformular auf ownmore.world/contact Kontakt aufzunehmen. Qualifizierte Anleger, die an der Infrastrukturseite interessiert sind, können über ownmore.world/access Zugang anfragen. OwnMore berät nicht rechtlich und ersetzt keinen Anwalt — aber als compliance-native Betriebsschicht ist die Plattform der richtige Gesprächspartner für Fragen zur Dokumentations- und Prozessarchitektur unter LETA. Dieser Beitrag ist edukativ und stellt keine Rechtsberatung dar.