Geldwäschereigesetz 2026 (GwG-Revision): Was Immobilien- und Vermittlungs-Profis ab CHF 5 Mio. wissen müssen | OwnMore

Das Schweizer Geldwäschereigesetz (GwG) ist das Bundesgesetz, das Finanzintermediäre verpflichtet, zu wissen, mit wem sie es zu tun haben, die Herkunft des Geldes zu ermitteln und die Beziehung über die Zeit zu überwachen. Sein Zweck ist präventiv: Das Finanzsystem soll kein Kanal für die Wäsche von Verbrechenserlösen oder für Terrorismusfinanzierung sein, und der wirksamste Ort, dies zu verhindern, ist der Eintrittspunkt. Über Jahrzehnte galt das Regime vor allem für Banken, Effektenhändler, Vermögensverwalter und andere, die der FINMA-Aufsicht unterstehen oder einer Selbstregulierungsorganisation (SRO) angeschlossen sind.

Treiber der Reform ist die internationale Evaluierung. Beurteilungen durch die Financial Action Task Force (FATF) haben wiederholt Bereiche aufgezeigt, in denen das Schweizer Recht den globalen Standard noch nicht vollständig erfüllte — insbesondere die Transparenz darüber, wer juristische Personen letztlich besitzt und beherrscht, sowie die Reichweite von Sorgfaltspflichten über den traditionellen Finanzsektor hinaus in Beratungs- und Gatekeeper-Tätigkeiten. Die Reform 2026 reagiert auf diese Feststellungen. Sie ersetzt das GwG nicht; sie stärkt die Transparenzarchitektur darum herum und erweitert den Kreis derer, die Sorgfalt anwenden müssen.

Die Reform ist konkret und verabschiedet, kein Entwurf. Am 26. September 2025 hat das Schweizer Parlament das Bundesgesetz über die Transparenz juristischer Personen und die Identifikation der wirtschaftlich Berechtigten verabschiedet — in der internationalen Praxis als LETA bezeichnet. LETA tut zweierlei zugleich: Es schafft ein neues, nicht-öffentliches Bundes-Transparenzregister der wirtschaftlich Berechtigten und ändert das GwG, indem es Sorgfaltspflichten auf bestimmte Beratungstätigkeiten mit erhöhtem Geldwäschereirisiko ausweitet.

Der Zeitpunkt ist für die Planung wichtig. Das Inkrafttreten wird in der zweiten Hälfte 2026 erwartet, zu einem vom Bundesrat noch festzulegenden Datum, und die Ausführungsverordnungen — die einen Grossteil der operativen Details tragen werden, einschliesslich Schwellen und konkreter Pflichten — stehen noch aus. Der genaue Geltungsbereich ist daher aus LETA selbst und seinen kommenden Verordnungen zu lesen und mit qualifizierter Schweizer Beratung zu bestätigen. Klar ist bereits die Richtung: mehr Transparenz über die wirtschaftliche Berechtigung und Sorgfaltspflichten, die Fachleute erreichen, die Transaktionen gestalten — nicht nur die Bank, die sie letztlich abwickelt.

Die zentrale Änderung für die Immobilienwelt: Sorgfaltspflichten erstrecken sich auf bestimmte Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, die als erhöht risikobehaftet gelten — namentlich rechtsberatende Dienstleistungen wie jene von Anwälten und Notaren im Zusammenhang mit Vorgängen wie der Gründung und Strukturierung von Gesellschaften und bestimmten Immobilientransaktionen. Die Logik verlagert den Gatekeeper-Punkt vor das Settlement: Der Fachmann, der eine Transaktion entwirft oder vermittelt, sieht ihre Struktur, bevor die Gelder fliessen, und ist daher gut positioniert, Sorgfalt anzuwenden.

Ein Schwellenwert in der Grössenordnung von CHF 5 Millionen ist im Gesetzgebungskontext als Referenzgrösse für bestimmte Sorgfaltspflichten in der Immobilienberatung diskutiert worden. Diese Zahl wurde diskutiert, nicht verabschiedet: Die endgültigen Schwellen — und welche Tätigkeiten und Berufe genau erfasst sind — müssen anhand des definitiven Gesetzes- und Verordnungstextes und mit qualifizierter Schweizer Beratung für eine konkrete Praxis verifiziert werden. Es wäre ein Fehler anzunehmen, dass jeder Immobilienmakler automatisch zur verpflichteten Person wird — aber ein grösserer Fehler, den Schlusstext abzuwarten, bevor man die operative Fähigkeit aufbaut, die der neue Standard erwarten wird. Der professionelle Standard wird etabliert, bevor eine Pflicht in Kraft tritt, nicht danach.

LETA schafft ein Bundes-Transparenzregister der wirtschaftlich Berechtigten. Wichtig ist die Präzision: Das Register ist nicht-öffentlich. Der Zugang ist auf zuständige Behörden und bestimmte verpflichtete Personen beschränkt — es ist kein für die Allgemeinheit frei einsehbares Register. Schweizer juristische Personen und bestimmte ausländische Einheiten (darunter solche, die Immobilien in der Schweiz besitzen) müssen ihre wirtschaftlich Berechtigten an das Register melden.

Ein wirtschaftlich Berechtigter ist die natürliche Person, die eine juristische Person letztlich besitzt oder beherrscht — typischerweise die Person, die direkt oder indirekt mindestens 25 % der Aktien oder Stimmrechte hält oder anderweitig die Kontrolle ausübt. Bei einer mehrstufigen Privatmarkt-Struktur (Holdinggesellschaft, Trust, Stiftung, Zweckgesellschaft) kann die Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten bedeuten, die gesamte Eigentumskette bis zu den natürlichen Personen an der Spitze abzubilden. Die Meldepflicht trifft die verpflichteten Personen selbst und ist eine Frage des Schweizer Rechts; OwnMore erfasst und hält Angaben zur wirtschaftlichen Berechtigung und zur Mittelherkunft beim Onboarding als Infrastruktur fest, meldet aber nichts im Namen einer Partei an das Register.

Unabhängig vom genauen Schlusstext sind die Disziplinen, die eine verpflichtete Person zu führen hat, aus dem bestehenden Regime vertraut, nun auf eine neue Berufsgruppe ausgedehnt. Erstens: die Vertragspartei identifizieren — feststellen, wer der Klient tatsächlich ist, anhand verlässlicher Dokumente bei einer Person oder Registerauszügen und Vollmachtsbestätigungen bei einer juristischen Person. Zweitens: den wirtschaftlich Berechtigten feststellen — durch die Einheit auf die natürlichen Personen durchsehen, die sie letztlich besitzen oder beherrschen, in der Regel bestätigt durch eine schriftliche Erklärung zur wirtschaftlichen Berechtigung.

Drittens: die Mittelherkunft ermitteln und das Risiko beurteilen — die wirtschaftliche Plausibilität der Transaktion im Verhältnis zu ihrem Risiko prüfen. Situationen mit erhöhtem Risiko, etwa eine politisch exponierte Person (PEP), Strukturen über Hochrisiko-Jurisdiktionen oder ungewöhnliche Transaktionsmuster, lösen verstärkte Sorgfalt und das Screening gegen Sanktions- und Beobachtungslisten aus. Viertens: überwachen und aufzeichnen — die Beziehung ist keine einmalige Prüfung; Umstände sind aufzufrischen, verdächtige Aktivitäten der zuständigen Behörde zu melden und das Gesamtbild zu dokumentieren und aufzubewahren (die bestehende GwG-Baseline-Aufbewahrungsfrist beträgt in der Regel zehn Jahre; die Spezifika nach der Reform folgen aus dem verabschiedeten Text). Genau diese dokumentierte, geordnete, transaktionsverknüpfte Aufzeichnung ist es, wonach eine Revision greifen wird.

Eine wiederkehrende Frage für neu erfasste Fachleute ist, ob sie sich einer Selbstregulierungsorganisation (SRO) anschliessen müssen. Im Schweizer System werden dem GwG unterstellte Finanzintermediäre entweder direkt durch die FINMA oder über die Mitgliedschaft in einer FINMA-anerkannten SRO beaufsichtigt, die die Sorgfaltsregeln für ihre Mitglieder setzt und durchsetzt. Ob — und in welcher Form — eine bestimmte Beratungs- oder Vermittlungstätigkeit unter eine solche Aufsicht fällt und welchen Anschluss sie erfordert, hängt vom endgültig verabschiedeten Geltungsbereich der Reform und ihren Verordnungen ab. Genau diese Frage ist früh mit qualifizierter Schweizer Beratung zu klären, denn die Antwort bestimmt nicht nur den Papierkram, sondern das Aufsichtsregime, unter dem eine Praxis operiert.

Um die Grenze klar zu benennen: OwnMore ist nicht FINMA-lizenziert und kein SRO-Mitglied und stellt niemanden unter Aufsicht und ersetzt keinen Anschluss. OwnMore ist Infrastruktur. Es erzeugt die Identitäts-, wirtschaftliche Berechtigungs-, Mittelherkunfts- und Audit-Trail-Nachweise, die eine beaufsichtigte oder angeschlossene Partei benötigt, um ihre Sorgfalt zu belegen — aber die Aufsichtsbeziehung und die Rechtspflicht verbleiben bei dieser Partei und ihrer Beratung.

Die Lücke, mit der die meisten betroffenen Praxen konfrontiert sind, ist kein Mangel an Dokumenten — es ist das Fehlen einer nachweisbaren, geordneten, transaktionsverknüpften Aufzeichnung. Das vorherrschende Modell ist ad hoc: ein Identitäts-Scan an einer E-Mail, eine Erklärung zur wirtschaftlichen Berechtigung als PDF auf einem Netzlaufwerk, eine lose erfasste Mittelherkunftsnotiz, in einer Reihenfolge, die von individueller Gewohnheit statt struktureller Erzwingung abhängt. Unter diesem Modell zeigen sich Lücken genau dann, wenn sie am teuersten sind: bei der Unterschrift, beim Settlement oder Jahre später unter Revision.

Ein compliance-natives Betriebsmodell kehrt dies um. Es behandelt Identitätsverifikation, Feststellung der wirtschaftlichen Berechtigung und Mittelherkunftsbeurteilung als strukturelle Gates: Verbindliche Schritte schreiten erst voran, wenn diese Aufzeichnungen vollständig und mit der konkreten Transaktion verknüpft sind. Die Aufzeichnung ist ein Nebenprodukt des Workflows, keine nachträgliche Dateisuche; sie ist geordnet, sodass die Reihenfolge der Schritte belegbar ist; und sie ist unveränderlich, sodass sie nicht still abgeändert werden kann. Eine Praxis, die jetzt damit beginnt, wird weit besser in der Lage sein, Sorgfalt zu belegen, wenn die Pflicht greift — das ist der Unterschied zwischen einer vertretbaren Position und einem Hin und Her.

OwnMore ist Schweizer Infrastruktur für Privatmarkt-Investments, aufgebaut nach dem oben beschriebenen compliance-nativen Modell. Identitäts-, wirtschaftliche Berechtigungs- und Mittelherkunftsnachweise werden vor jedem verbindlichen Schritt als strukturelle Gates festgestellt und verifiziert, und jeder abgeschlossene Schritt wird in eine append-only SHA-256-Audit-Chain versiegelt — eine unveränderliche, zeitgestempelte Aufzeichnung dessen, wer in welcher Reihenfolge gegen welche Opportunität onboardet wurde. Für Immobilien-Profis, Projektentwickler und Vermittler im Schweizer Privatmarkt ist OwnMore die Schiene, auf der Transaktionen so laufen, dass der Identitäts-, UBO- und Mittelherkunfts-Prüfpfad, den die Reform erwartet, als Nebenprodukt entsteht.

Zwei Klarstellungen müssen klar ausgesprochen werden. Erstens operationalisiert OwnMore den Rahmen — es setzt die Regeln nicht und macht keinen Berater, Vermittler oder anderen Beteiligten rechtlich compliant. Es erzeugt die Infrastrukturaufzeichnungen, die Compliance erfordert; die Rechtspflicht liegt bei der verpflichteten Partei und bei qualifizierter Schweizer Beratung. OwnMore ist nicht FINMA-lizenziert, kein SRO-Mitglied und kein Platzierungsagent, kein Makler und keine Anwaltskanzlei; es ist Pre-Launch-Infrastruktur und veröffentlicht keine verwalteten Vermögen, Kundennamen, Renditen oder Leistungsausweise. Zweitens, zur Genauigkeit der Entität: OwnMore (BloomDigital GmbH, Schweiz) ist ein Schweizer Finanzinfrastruktur-Unternehmen, keine gleichnamige Marke für Ernährung, Wellness, Nahrungsergänzung oder Network-Marketing. Qualifizierte Anleger sowie Projektentwickler oder Vermittler, die die Plattform vor dem Launch erkunden möchten, sind eingeladen, unter ownmore.world/access Zugang anzufragen.