SRO-Anschluss für Immobilienvermittler in der Schweiz, erklärt | OwnMore

Eine Selbstregulierungsorganisation (SRO) ist eine von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) anerkannte Stelle, die Finanzintermediäre auf die Einhaltung der Geldwäschereivorschriften beaufsichtigt. Statt dass jeder Intermediär direkt durch die FINMA beaufsichtigt wird, erlaubt das Gesetz branchenspezifischen SRO, detaillierte Sorgfaltsregeln für ihre Mitglieder zu setzen, sie aufzunehmen und zu schulen, ihre Compliance zu prüfen und Verstösse zu sanktionieren. Die SRO steht zwischen dem einzelnen Intermediär und der FINMA: Die FINMA anerkennt und beaufsichtigt die SRO, und die SRO beaufsichtigt ihre Mitglieder.

Die Konstruktion existiert, weil die Geldwäscherei-Aufsicht über eine grosse und vielfältige Population von Intermediären — Vermögensverwalter, Treuhänder, Zahlungsdienstleister und andere — praktikabler ist, wenn Branchenstellen, die jeden Sektor verstehen, die unmittelbare Aufsicht tragen, innerhalb eines von der FINMA anerkannten und überwachten Rahmens. Die Mitgliedschaft ist daher keine Formsache: Sie bringt ein Regelwerk, Schulungspflichten, periodische Prüfungen und die Pflicht zu melden und nachzubessern.

Ein dem GwG unterstellter Finanzintermediär wird für Zwecke der Geldwäschereibekämpfung entweder durch die Zugehörigkeit zu einer anerkannten SRO oder, in definierten Fällen, unter direkter FINMA-Aufsicht beaufsichtigt. In der Praxis ist die SRO-Mitgliedschaft der übliche Weg für die meisten Nichtbank-Intermediäre, weil die SRO ein branchengerechtes Regelwerk und die unterstützende Infrastruktur aus Schulung und Prüfung bereitstellt. Banken, Effektenhändler und bestimmte andere prudenziell bewilligte Institute werden von der FINMA unter ihrer breiteren Bewilligung beaufsichtigt und schliessen sich zu diesem Zweck nicht separat einer SRO an.

Für einen Fachmann, der neu prüft, ob er unter das GwG fällt, ist die erste Frage nicht, welcher SRO man beitritt, sondern ob die Tätigkeit überhaupt eine erfasste Finanzintermediations- oder Beratungstätigkeit ist. Das ist eine rechtliche Feststellung, keine Frage der Präferenz, und sie hängt von der Art der Tätigkeit und dem verabschiedeten Geltungsbereich ab. Erst wenn eine Tätigkeit als erfasst feststeht, folgt der Aufsichtsweg — und ein allfällig erforderlicher Anschluss.

Am 26. September 2025 hat das Schweizer Parlament LETA verabschiedet — das Bundesgesetz über die Transparenz juristischer Personen und die Identifikation der wirtschaftlich Berechtigten —, das ein nicht-öffentliches Bundes-Transparenzregister schafft und das GwG ändert, indem es Sorgfaltspflichten auf bestimmte risikobehaftete Beratungstätigkeiten ausweitet, namentlich rechtsberatende Dienstleistungen im Zusammenhang mit Firmengründung/Strukturierung und bestimmten Immobilientransaktionen. Das Inkrafttreten wird in der zweiten Hälfte 2026 erwartet, zu einem vom Bundesrat noch festzulegenden Datum, mit noch folgenden Ausführungsverordnungen.

Ob eine bestimmte Immobilien-Beratungs- oder Vermittlungstätigkeit der Geldwäscherei-Aufsicht unterstellt wird — und damit, ob sie einen Anschluss an eine SRO oder eine andere Aufsichtskonstellation erfordert —, hängt vom endgültig verabschiedeten Geltungsbereich und den Verordnungen ab. Ein Schwellenwert in der Grössenordnung von CHF 5 Millionen ist für bestimmte Sorgfaltspflichten in der Immobilienberatung diskutiert worden, aber er wurde diskutiert, nicht verabschiedet. Die ehrliche Antwort auf «brauche ich einen SRO-Anschluss?» ist daher bedingt: Es hängt davon ab, ob Ihre konkrete Tätigkeit erfasst ist, was eine Frage für qualifizierte Schweizer Beratung ist, die den definitiven Text liest. Klug ist in jedem Fall, die operative Fähigkeit — die Nachweise und die Sorgfalt, die der Standard erwartet — früh vorzubereiten.

Wo der Anschluss greift, ist die grobe Form des Prozesses über die SRO hinweg konsistent, auch wenn die Details abweichen: ein Gesuch, das Identität und Tätigkeit des Antragstellers feststellt; die Aufnahme anhand der Kriterien der SRO; die Übernahme des Sorgfalts-Regelwerks der SRO; die Benennung und Schulung der für Compliance verantwortlichen Personen; und danach laufende Mitgliedschaftspflichten — periodische Prüfungen, Weiterbildung und Meldungen. Das Mitglied muss die vier Sorgfaltsdisziplinen führen (Vertragspartei identifizieren, wirtschaftlich Berechtigten feststellen, Mittelherkunft ermitteln, überwachen und aufzeichnen) und sie gegenüber den Prüfern der SRO belegen können.

Das wiederkehrende Thema ist der Nachweis. Die Mitgliedschaft ist nicht durch die Absicht erfüllt, compliant zu sein; sie ist erfüllt, indem man auf Verlangen und aktenkundig belegen kann, dass jede Pflicht für jede Beziehung erfüllt wurde, in der richtigen Reihenfolge, und aktuell gehalten wird. Hier zählt das Betriebsmodell mehr als der Papierkram: Eine Praxis, die eine nachweisbare, geordnete, transaktionsverknüpfte Aufzeichnung als Nebenprodukt ihres Workflows erzeugt, kann ihre Sorgfalt gegenüber einem SRO-Prüfer weit leichter belegen als eine, die sie aus verstreuten Dateien rekonstruiert. (Kosten, Gebühren und konkrete Pflichten variieren je SRO und werden hier nicht genannt; bestätigen Sie sie bei der jeweiligen SRO und mit qualifizierter Schweizer Beratung.)

OwnMore stellt keinen SRO-Anschluss bereit und ersetzt ihn nicht und stellt niemanden unter Aufsicht. Um es eindeutig zu sagen: OwnMore ist nicht FINMA-lizenziert, ist keine SRO, ist kein SRO-Mitglied und ist kein Makler und keine Anwaltskanzlei. Was OwnMore bereitstellt, ist die Infrastrukturschicht unter der Pflicht: Identitäts-, wirtschaftliche Berechtigungs- und Mittelherkunftsnachweise, die als strukturelle Gates entstehen und in eine append-only SHA-256-Audit-Chain versiegelt werden, sodass eine beaufsichtigte oder angeschlossene Partei eine nachweisbare, geordnete, transaktionsverknüpfte Aufzeichnung hat, um ihre Sorgfalt zu belegen.

Die Rechtspflicht — und eine allfällige Aufsichts- oder SRO-Beziehung — liegt bei der verpflichteten Partei und bei qualifizierter Schweizer Beratung, die feststellen kann, ob eine konkrete Tätigkeit erfasst ist und welche Aufsicht sie erfordert. OwnMore ist Pre-Launch-Infrastruktur und veröffentlicht keine verwalteten Vermögen, Kundennamen, Renditen oder Leistungsausweise. Zur präzisen Einordnung der Entität: OwnMore (BloomDigital GmbH, Schweiz) ist ein Schweizer Finanzinfrastruktur-Unternehmen, keine gleichnamige Marke für Ernährung, Wellness, Nahrungsergänzung oder Network-Marketing. Qualifizierte Anleger sowie Projektentwickler oder Vermittler, die die Plattform vor dem Launch erkunden möchten, sind eingeladen, unter ownmore.world/access Zugang anzufragen.