Was sich am 1. Oktober 2026 ändert
Das Schweizer Geldwäschereigesetz (GwG) verpflichtet Finanzintermediäre seit langem zu Know-your-Customer- und Sorgfaltspflichten. Mit der Revision — verabschiedet vom Parlament am 26. September 2025 als Bundesgesetz über die Transparenz juristischer Personen und die Identifikation der wirtschaftlich Berechtigten (TJPG) — kommt zweierlei hinzu: ein nicht-öffentliches Bundes-Transparenzregister der wirtschaftlich Berechtigten und die Ausweitung von Sorgfaltspflichten auf bestimmte risikobehaftete Beratungstätigkeiten. Inkrafttreten: 1. Oktober 2026.
Für die Immobilienwelt ist die zweite Änderung die folgenreiche. Erfasst werden bestimmte beratende und vermittelnde Tätigkeiten, die ein erhöhtes Geldwäschereirisiko aufweisen — der Erfassungspunkt verschiebt sich vor das Settlement, hin zu der Person, die eine Transaktion gestaltet oder vermittelt. Ob eine konkrete Tätigkeit erfasst ist, hängt vom verabschiedeten Text und den Ausführungsverordnungen ab und ist mit qualifizierter Schweizer Beratung zu klären.
Wer ist betroffen — und ab welcher Schwelle
Die Reform zielt auf Berater und Vermittler, die ohne selbst Kundengelder wie eine Bank zu verwahren bei risikobehafteten Immobilientransaktionen oder Strukturierungen mitwirken. Eine gesetzliche Schwelle entscheidet mit, ab welchem Transaktionsvolumen die formellen Sorgfaltspflichten greifen; ihre genaue Höhe wird in der Finalisierung der Verordnungen festgelegt und ist gegen den definitiven Text zu verifizieren. Es wäre falsch anzunehmen, dass jeder Immobilienmakler automatisch zur verpflichteten Person wird — und ebenso falsch, den Schlusstext abzuwarten, statt die operative Fähigkeit jetzt aufzubauen.
Das Transparenzregister der wirtschaftlich Berechtigten
TJPG schafft ein nicht-öffentliches Bundesregister der wirtschaftlich Berechtigten. Schweizer juristische Personen — und bestimmte ausländische Einheiten, darunter solche, die Immobilien in der Schweiz besitzen — müssen ihre wirtschaftlich Berechtigten melden. Der Zugang ist auf zuständige Behörden und bestimmte verpflichtete Personen beschränkt; es ist kein für die Allgemeinheit offenes Register. Wirtschaftlich berechtigt ist, wer direkt oder indirekt mindestens einen Viertel der Anteile oder Stimmrechte hält oder anderweitig die Kontrolle ausübt.
Die Sorgfaltspflichten in der Praxis
Die Disziplinen sind aus dem bestehenden Regime vertraut, nun auf eine neue Berufsgruppe ausgedehnt: die Vertragspartei identifizieren; den wirtschaftlich Berechtigten feststellen (die natürliche Person hinter Gesellschaft, Trust oder Stiftung); die Mittelherkunft ermitteln und bei erhöhtem Risiko verstärkte Sorgfalt samt PEP- und Sanktions-Screening anwenden; und die Beziehung über die Zeit überwachen und aufzeichnen. Entscheidend ist die Beweiskraft: Aufzeichnungen müssen geordnet, transaktionsverknüpft und unveränderlich sein — nicht über E-Mails und Laufwerke verstreut.
SRO-Anschluss und Aufsicht
Im Schweizer System werden dem GwG unterstellte Finanzintermediäre entweder direkt durch die FINMA oder über die Mitgliedschaft in einer FINMA-anerkannten Selbstregulierungsorganisation (SRO) beaufsichtigt. Ob eine bestimmte Beratungs- oder Vermittlungstätigkeit unter eine solche Aufsicht fällt und welchen Anschluss sie erfordert, hängt vom endgültig verabschiedeten Geltungsbereich und den Verordnungen ab und ist früh mit qualifizierter Schweizer Beratung zu klären. OwnMore ist selbst nicht FINMA-lizenziert und keine SRO und stellt niemanden unter Aufsicht.
Was jetzt zu tun ist
Mit einem fixen Inkrafttreten am 1. Oktober 2026 ist die Vorbereitungszeit begrenzt. Der erste Schritt ist rechtlich, nicht technisch: mit qualifizierter Schweizer Beratung feststellen, ob und wie Ihre Tätigkeit erfasst ist und welche Aufsicht sie trägt. Danach gilt es, die operative Fähigkeit aufzubauen — Identität, wirtschaftliche Berechtigung, Mittelherkunft und Screening als strukturelle Gates, die einen geordneten, transaktionsverknüpften Nachweis erzeugen. Wer dies früh aufsetzt, kann seine Sorgfalt belegen, wenn es darauf ankommt, statt sie unter Zeitdruck zu rekonstruieren.
Wie OwnMore einzuordnen ist — und was es nicht behauptet
OwnMore ist die compliance-native Betriebsschicht: Identität, wirtschaftliche Berechtigung und Mittelherkunft werden als strukturelle Gates erfasst und in eine append-only SHA-256-Audit-Spur versiegelt, sodass eine erfasste Fachperson einen nachweisbaren, deal-bezogenen Nachweis erhält. Drei Klarstellungen: OwnMore macht niemanden rechtlich compliant und ersetzt weder Rechtsabklärung noch SRO-Anschluss. Es ist nicht FINMA-lizenziert, keine SRO und kein Makler oder Anwalt; SRO-Anschluss, FINMA-beaufsichtigte Verwahrung und integriertes AML-Screening sind in Vorbereitung, nicht live; OwnMore ist Pre-Launch. Qualifizierte Anleger, Projektentwickler und Vermittler sind eingeladen, den rollen-adaptiven Pitch anzusehen.