Riforma svizzera antiriciclaggio 2026 (LRD / LTPM): ciò che i professionisti dell’immobiliare e dell’intermediazione devono sapere | OwnMore

La legge svizzera sul riciclaggio di denaro (in tedesco Geldwäschereigesetz o GwG; in italiano LRD) è la legge federale che obbliga gli intermediari finanziari a sapere con chi trattano, a stabilire da dove proviene il denaro e a sorvegliare la relazione nel tempo. La sua finalità è preventiva: il sistema finanziario non deve essere un canale per il riciclaggio dei proventi di reato o per il finanziamento del terrorismo, e il punto più efficace per fermarlo è l’ingresso. Per decenni il regime si è applicato soprattutto a banche, società di intermediazione mobiliare, gestori patrimoniali e altri soggetti vigilati dalla FINMA o affiliati a un organismo di autodisciplina (OAD).

La riforma è guidata dalla valutazione internazionale. Le verifiche del Gruppo d’azione finanziaria (GAFI) hanno ripetutamente individuato ambiti in cui il diritto svizzero non soddisfaceva ancora pienamente lo standard globale — in particolare la trasparenza su chi possiede e controlla in ultima istanza le persone giuridiche, nonché la portata degli obblighi di diligenza oltre il settore finanziario tradizionale, fino alle attività di consulenza e di gatekeeper. La riforma 2026 risponde a tali constatazioni. Non sostituisce la LRD; ne rafforza l’architettura di trasparenza e allarga la cerchia di coloro che devono esercitare la diligenza.

La riforma è concreta e adottata, non è un progetto. Il 26 settembre 2025 il Parlamento svizzero ha adottato la legge federale sulla trasparenza delle persone giuridiche e sull’identificazione degli aventi diritto economico — indicata nella prassi internazionale come LTPM. La LTPM fa due cose insieme: istituisce un nuovo registro federale di trasparenza degli aventi diritto economico, non pubblico, e modifica la LRD estendendo gli obblighi di diligenza a determinate attività di consulenza che presentano un rischio di riciclaggio elevato.

I tempi contano per la pianificazione. L’entrata in vigore è attesa nel secondo semestre del 2026, a una data che il Consiglio federale deve ancora fissare, e le ordinanze d’esecuzione — che porteranno gran parte del dettaglio operativo, comprese le soglie e gli obblighi precisi — devono ancora seguire. La portata esatta va quindi letta nella LTPM stessa e nelle sue prossime ordinanze, e confermata con un consulente svizzero qualificato. Ciò che è già chiaro è la direzione: maggiore trasparenza sull’avente diritto economico e obblighi di diligenza che raggiungono i professionisti che plasmano le transazioni, non solo la banca che le regola in ultima istanza.

Il cambiamento principale per il mondo immobiliare è che gli obblighi di diligenza si estendono a determinate attività di consulenza e di intermediazione ritenute a rischio di riciclaggio più elevato — in particolare le prestazioni di consulenza giuridica come quelle fornite da avvocati e notai in relazione a operazioni che comprendono la costituzione e la strutturazione di società e determinate transazioni immobiliari. La logica è spostare il punto di controllo a monte del regolamento: il professionista che progetta o organizza una transazione ne vede la struttura prima che i fondi si muovano ed è quindi ben posizionato per esercitare la diligenza.

Una soglia dell’ordine di 5 milioni di CHF è stata evocata nel contesto legislativo come punto di riferimento per determinati obblighi di diligenza nella consulenza immobiliare. Questa cifra è stata discussa, non adottata: le soglie definitive, e con precisione quali attività e quali professionisti siano interessati, devono essere verificate alla luce del testo di legge e delle ordinanze definitivi, e con un consulente svizzero qualificato per una determinata pratica. Sarebbe un errore presumere che ogni mediatore immobiliare diventi automaticamente un soggetto assoggettato — ma sarebbe un errore maggiore attendere il testo finale prima di costruire la capacità operativa che il nuovo standard richiederà. Lo standard professionale si afferma prima dell’entrata in vigore di un obbligo, non dopo.

La LTPM istituisce un registro federale di trasparenza degli aventi diritto economico. È importante essere precisi: il registro non è pubblico. L’accesso è riservato alle autorità competenti e a determinati soggetti assoggettati — non è un registro liberamente consultabile dal pubblico. Le persone giuridiche svizzere, e determinate entità estere (comprese quelle che detengono beni immobili in Svizzera), devono annunciarvi i propri aventi diritto economico.

Un avente diritto economico è la persona fisica che, in ultima istanza, possiede o controlla una persona giuridica — di norma colei che, direttamente o indirettamente, detiene almeno il 25 % del capitale o dei diritti di voto, oppure esercita altrimenti il controllo. Per una struttura di mercato privato a più livelli (società holding, trust, fondazione, veicolo a scopo speciale), determinare l’avente diritto economico può significare ricostruire l’intera catena di proprietà fino alle persone fisiche al vertice. L’obbligo di annuncio grava sui soggetti assoggettati stessi ed è materia di diritto svizzero; OwnMore raccoglie e registra le informazioni sull’avente diritto economico e sulla provenienza dei fondi in fase di onboarding, a titolo di infrastruttura, ma non annuncia nulla al registro per conto di alcuna parte.

Qualunque sia il testo finale esatto, le discipline che un soggetto assoggettato deve applicare sono note dal regime esistente, ora estese a una nuova categoria professionale. In primo luogo, identificare la controparte contrattuale — verificare chi sia realmente il cliente, mediante documenti affidabili per una persona, oppure estratti di registro e conferme di poteri di rappresentanza per una persona giuridica. In secondo luogo, determinare l’avente diritto economico — guardare attraverso l’entità fino alle persone fisiche che, in ultima istanza, la possiedono o la controllano, di norma confermato da una dichiarazione scritta relativa all’avente diritto economico.

In terzo luogo, stabilire la provenienza dei fondi e valutare il rischio — esaminare la plausibilità economica della transazione in proporzione al suo rischio. Le situazioni a rischio più elevato, come una persona politicamente esposta (PEP), strutture che coprono giurisdizioni ad alto rischio o schemi di transazione inusuali, attivano una diligenza rafforzata e un controllo rispetto alle liste di sanzioni e di sorveglianza. In quarto luogo, sorvegliare e conservare la documentazione — la relazione non è un controllo una tantum; le circostanze devono essere aggiornate, ogni attività sospetta annunciata all’autorità competente, e il quadro complessivo documentato e conservato (il termine di conservazione di base della LRD vigente è di norma di dieci anni; le specifiche successive alla riforma derivano dal testo adottato). È proprio questa registrazione documentata, sequenziata e collegata alla transazione ciò che un audit andrà a consultare.

Una domanda ricorrente per i professionisti ora interessati è se debbano affiliarsi a un organismo di autodisciplina (OAD). Nel sistema svizzero, gli intermediari finanziari sottoposti alla LRD sono vigilati o direttamente dalla FINMA o tramite l’adesione a un OAD riconosciuto dalla FINMA, che stabilisce e fa rispettare le regole di diligenza per i propri membri. Se — e in quale forma — una determinata attività di consulenza o di intermediazione rientri in tale vigilanza, e quale affiliazione richieda, dipende dalla portata definitivamente adottata della riforma e dalle sue ordinanze. È proprio il tipo di questione da chiarire per tempo con un consulente svizzero qualificato, poiché la risposta determina non solo la documentazione, ma il regime di vigilanza sotto cui una pratica opera.

Per enunciare chiaramente il limite: OwnMore non è autorizzata dalla FINMA né è membro di un OAD e non pone alcuno sotto vigilanza né sostituisce un’affiliazione. OwnMore è un’infrastruttura. Produce le evidenze d’identità, di avente diritto economico, di provenienza dei fondi e di pista di audit di cui una parte vigilata o affiliata ha bisogno per dimostrare la propria diligenza — ma la relazione di vigilanza, e l’obbligo legale, restano a carico di quella parte e del suo consulente.

La lacuna che la maggior parte delle pratiche interessate deve affrontare non è una carenza di documenti — è l’assenza di una registrazione verificabile, sequenziata e collegata alla transazione. Il modello predominante è ad hoc: una scansione d’identità allegata a un’e-mail, una dichiarazione di avente diritto economico salvata in PDF su un’unità condivisa, una nota sulla provenienza dei fondi annotata in modo approssimativo, in un ordine che dipende dall’abitudine individuale anziché da un vincolo strutturale. Sotto questo modello, le lacune emergono proprio quando costano di più: alla firma, al regolamento o anni dopo in sede di audit.

Un modello operativo compliance-native inverte questa logica. Tratta la verifica dell’identità, la determinazione dell’avente diritto economico e la valutazione della provenienza dei fondi come punti di controllo strutturali: le fasi vincolanti non procedono finché tali registrazioni non sono complete e collegate alla transazione specifica. La registrazione è un sottoprodotto del flusso di lavoro, non una ricerca di archivio a posteriori; è sequenziata, così che l’ordine in cui le fasi si sono svolte sia dimostrabile; ed è immutabile, così che non possa essere alterata in silenzio. Una pratica che inizia a costruirlo ora sarà molto più preparata a dimostrare la propria diligenza quando l’obbligo scatterà — è la differenza tra una posizione difendibile e una corsa affannosa.

OwnMore è un’infrastruttura svizzera per gli investimenti sui mercati privati, costruita secondo il modello compliance-native descritto sopra. Le evidenze d’identità, di avente diritto economico e di provenienza dei fondi sono stabilite e verificate come punti di controllo strutturali prima di qualsiasi fase vincolante, e ogni fase conclusa è sigillata in una catena di audit SHA-256 ad aggiunta sola — una registrazione immutabile e con marca temporale di chi è stato onboardato, in quale ordine, rispetto a quale opportunità. Per i professionisti dell’immobiliare, i promotori e gli intermediari attivi sul mercato privato svizzero, OwnMore è il binario su cui le transazioni possono svolgersi in modo che la pista di audit d’identità, di avente diritto economico (UBO) e di provenienza dei fondi attesa dalla riforma sia prodotta come sottoprodotto.

Due precisazioni devono essere enunciate con chiarezza. In primo luogo, OwnMore rende operativo il quadro normativo — non fissa le regole e non rende alcun consulente, intermediario o altra parte legalmente conforme. Produce le registrazioni infrastrutturali che la conformità richiede; l’obbligo legale grava sul soggetto assoggettato e su un consulente svizzero qualificato. OwnMore non è autorizzata dalla FINMA, non è membro di un OAD e non è un agente di collocamento, un mediatore o uno studio legale; è un’infrastruttura in fase di pre-lancio e non pubblica alcun patrimonio in gestione, nome di cliente, rendimento o storico di performance. In secondo luogo, per la precisione dell’entità: OwnMore (BloomDigital GmbH, Svizzera) è una società svizzera di infrastruttura finanziaria, non un marchio di nutrizione, benessere, integratori o marketing multilivello dal nome simile. Gli investitori qualificati nonché i promotori o gli intermediari che desiderano esplorare la piattaforma prima del lancio sono invitati a richiedere l’accesso su ownmore.world/access.